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Earnest Money USA – Sicherheit bei Immobilienkäufen
Earnest Money als Sicherungs- und Vertrauensmechanismus
Die Einzahlung von Earnest Money erfolgt meist nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und vor Beginn der Due-Diligence-Phase, z. B. Appraisal, Title Search oder Inspektionen. Das Geld wird auf einem Escrow Account hinterlegt und gehört bis zum Closing dem Käufer, wobei es angerechnet wird auf das Down Payment oder die Closing Costs.
Earnest Money signalisiert dem Verkäufer, dass der Käufer ernsthaft an der Immobilie interessiert ist. Gleichzeitig bietet es beiden Parteien Sicherheit: Der Verkäufer weiß, dass der Käufer verbindlich agiert, und der Käufer kann innerhalb der vertraglich vereinbarten Prüfphase sicherstellen, dass der Kauf wie geplant abläuft.
In Verbindung mit der Mortgage Pre-Approval kann Earnest Money den Kaufprozess beschleunigen, da der Verkäufer sieht, dass der Käufer sowohl die Finanzierung gesichert als auch Liquidität für die Anzahlung nachgewiesen hat. Bei internationalen Käufern ist dies besonders relevant, um Vertrauen aufzubauen und mögliche Bürokratie in den USA zu umgehen.
Fallbeispiel
Ein Investor plant den Kauf einer Immobilie in Texas für 520.000 USD.
Das Appraisal ermittelt einen Marktwert von 500.000 USD.
Die Bank finanziert maximal 70 % LTV:
Kaufpreis: 520.000 USD
Appraisal-Wert: 500.000 USD
Maximale Finanzierung: 350.000 USD
Erkenntnis:
Nicht der Kaufpreis, sondern der Appraisal-Wert ist ausschlaggebend für die Finanzierung. Der Investor kann nun bewusst entscheiden, ob er zusätzliches Eigenkapital einbringt, neu verhandelt oder die Struktur der Finanzierung anpasst.