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Loan-to-Value (LTV) - Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung in den USA
Loan-to-Value als Schlüsselgröße der US-Immobilienfinanzierung
Der Loan-to-Value-Ratio gibt an, wie hoch der Fremdfinanzierungsanteil einer Immobilie ist.
Ein LTV von 80 % bedeutet beispielsweise, dass 80 % des Kaufpreises über ein Darlehen finanziert werden, während 20 % aus Eigenkapital stammen. Je niedriger der LTV, desto geringer ist aus Sicht der Bank das Ausfallrisiko.
In der Immobilienfinanzierung in den USA hat der Beleihungsauslauf direkten Einfluss auf nahezu alle Konditionen. Dazu zählen Zinssätze, die Verfügbarkeit bestimmter Kreditprogramme sowie die Anforderungen an Bonität und Rücklagen. Viele Banken staffeln ihre Angebote strikt nach LTV-Grenzen, etwa bei 70 %, 75 % oder 80 %.
Ein niedrigerer LTV verbessert nicht nur die Konditionen, sondern erhöht auch die Flexibilität während der Laufzeit. Durch fortschreitende Amortization sinkt die Restschuld kontinuierlich, wodurch sich der Beleihungsauslauf automatisch verbessert. Dies kann spätere Refinanzierungen erleichtern oder den Zugang zu besseren Zinssätzen ermöglichen.
Für internationale Käufer ist der LTV besonders relevant, da US-Banken hier oft konservativer kalkulieren. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann in solchen Fällen entscheidend sein, um eine Finanzierung überhaupt realisieren zu können.
Fallbeispiel mit strategischer Vergleichsrechnung
Ein Käufer erwirbt eine Immobilie in den USA zum Kaufpreis von 500.000 USD und prüft zwei Finanzierungsvarianten mit unterschiedlichem Beleihungsauslauf.
Variante A – 70 % Loan-to-Value:
Eigenkapital: 150.000 USD
Kreditbetrag: 350.000 USD
Zinssatz: 5,8 %
Monatliche Rate (30 Jahre): ca. 2.050 USD
Variante B – 85 % Loan-to-Value:
Eigenkapital: 75.000 USD
Kreditbetrag: 425.000 USD
Zinssatz: 6,4 %
Monatliche Rate (30 Jahre): ca. 2.660 USD
Einordnung:
Der höhere LTV reduziert den anfänglichen Kapitaleinsatz, führt jedoch zu höheren Zinsen und einer deutlich stärkeren monatlichen Belastung. Gleichzeitig steigt das Risiko aus Sicht der Bank, was die Auswahl möglicher Finanzierungsprogramme einschränken kann.
Ergebnis:
Der Beleihungsauslauf ist kein rein technischer Wert, sondern eine strategische Entscheidung. Ein niedriger LTV verbessert nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern schafft langfristig mehr Stabilität und Handlungsspielraum innerhalb der Immobilienfinanzierung in den USA.
