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Appraisal USA – Immobilienbewertung als Grundlage der Finanzierung
Das Appraisal ist die professionelle Immobilienbewertung und ein fester Bestandteil nahezu jeder Immobilienfinanzierung in den USA. Ziel ist es, den objektiven Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und diesen unabhängig vom vereinbarten Kaufpreis zu bestätigen. Für Banken, Käufer und Investoren schafft das Appraisal Transparenz und bildet eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für die Strukturierung der Finanzierung.
Appraisal als objektive Bewertungsgrundlage
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in den USA beauftragt in der Regel die finanzierende Bank ein unabhängiges Appraisal. Der zertifizierte Gutachter bewertet die Immobilie anhand standardisierter Kriterien wie Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und vergleichbarer Verkaufspreise in der Umgebung. Ziel ist es, einen realistischen Marktwert zu bestimmen, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient.
Das Appraisal ist eng mit der Mortgage Pre-Approval und der finalen Kreditentscheidung verknüpft. Liegt der ermittelte Wert auf oder über dem Kaufpreis, kann die Finanzierung wie geplant umgesetzt werden. Fällt das Appraisal niedriger aus, wirkt sich dies direkt auf den Loan-to-Value Ratio (LTV) aus und kann Anpassungen bei Eigenkapital oder Kreditstruktur erforderlich machen.
Die Abwicklung des Appraisals erfolgt meist im Rahmen des Escrow Account, über den auch weitere prüfungsrelevante Schritte koordiniert werden. Die Kosten für das Appraisal zählen zu den Closing Costs und werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Gerade für internationale Investoren bietet das Appraisal zusätzliche Sicherheit. Es reduziert das Risiko einer Überbewertung und unterstützt eine realistische Einschätzung von Cashflow, Beleihungsauslauf und langfristigem Wertpotenzial der Immobilie.
Fallbeispiel
Ein Investor plant den Kauf einer Immobilie in Texas für 520.000 USD.
Das Appraisal ermittelt einen Marktwert von 500.000 USD.
Die Bank finanziert maximal 70 % LTV:
Kaufpreis: 520.000 USD
Appraisal-Wert: 500.000 USD
Maximale Finanzierung: 350.000 USD
Erkenntnis:
Nicht der Kaufpreis, sondern der Appraisal-Wert ist ausschlaggebend für die Finanzierung. Der Investor kann nun bewusst entscheiden, ob er zusätzliches Eigenkapital einbringt, neu verhandelt oder die Struktur der Finanzierung anpasst.
